Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven, tính đủ vốn trước khi xuống tiền

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven TP.HCM lúc này?

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven TP.HCM là câu hỏi nhiều anh chị đặt ra khi thấy đất vùng ven còn rẻ hơn nội thành mà nhu cầu thuê phòng của công nhân, sinh viên, người lao động vẫn đều đặn. Câu trả lời không nằm ở việc đất rẻ hay đắt, mà nằm ở chỗ anh chị đã tính đủ các khoản vốn cần bỏ ra hay chưa. Nhiều chủ đầu tư khi bắt tay vào làm mới nhận ra ngoài tiền đất và tiền xây thô, còn hàng loạt khoản khác như nội thất, pháp lý, dự phòng vận hành cộng dồn lại khiến vốn đội lên đáng kể. Nếu tính thiếu một khoản, kế hoạch hoàn vốn coi như phải làm lại từ đầu.

Bài viết này nhà em không đưa ra lời khuyên nên hay không nên, vì mỗi khu đất, mỗi mô hình cho thuê có bài toán riêng. Thay vào đó nhà em liệt kê những khoản vốn thường gặp khi xây phòng trọ cho thuê, để anh chị tự đối chiếu với kế hoạch của mình trước khi quyết định xuống tiền.

Những khoản vốn cần tính đủ trước khi xây phòng trọ cho thuê

Khi lên kế hoạch xây phòng trọ cho thuê, phần lớn anh chị chỉ tính hai khoản lớn nhất là tiền đất và tiền xây thô. Trên thực tế, để phòng có thể cho thuê được ngay và duy trì vận hành ổn định, cần cộng thêm ít nhất bốn nhóm vốn khác:

• Vốn đất và xây dựng phần thô, phần hoàn thiện cơ bản như tường, mái, cửa
• Vốn nội thất trang bị cho từng phòng để có thể cho thuê ngay
• Vốn liên quan pháp lý, giấy phép, phòng cháy chữa cháy theo quy định
• Vốn dự phòng vận hành, sửa chữa, thay thế trong quá trình cho thuê

Anh chị nào từng thuê nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng, hoặc đang làm homestay, căn hộ dịch vụ, chung cư mini, cũng nên áp dụng cách chia bốn nhóm vốn này, chỉ khác là bỏ khoản mua đất, thay vào đó là tiền đặt cọc và tiền thuê nhà nguyên căn ban đầu.

Vốn đất và xây dựng chiếm bao nhiêu trong tổng vốn

Giá đất vùng ven TP.HCM biến động theo từng khu vực, từng thời điểm, nhà em không đưa ra con số cụ thể vì không có số liệu chính thức để dẫn nguồn. Anh chị nên liên hệ trực tiếp môi giới, phòng công chứng hoặc người dân địa phương để nắm giá đất khu vực mình định mua hoặc đã có sẵn.

Phần xây dựng thường được tính theo đơn giá xây thô cộng hoàn thiện cơ bản nhân với diện tích sàn. Khoản này anh chị nên làm việc với đơn vị thi công để có bảng dự toán chi tiết theo từng hạng mục, tránh tình trạng phát sinh giữa chừng làm đội vốn. Ngoài ra cần tính thêm phần hạ tầng chung như đường điện, đường nước, hệ thống thoát nước cho cả dãy phòng, đây là khoản dễ bị bỏ sót khi mới lên kế hoạch sơ bộ.

Vốn nội thất cho phòng cho thuê, khoản dễ bị tính thiếu

Sau khi xây xong phần thô, phòng trọ chưa thể cho thuê ngay nếu thiếu nội thất cơ bản như giường, tủ áo, bàn, kệ. Nhiều anh chị khi lập dự toán ban đầu chỉ tính tiền đất và tiền xây, đến lúc hoàn thiện mới phát hiện thiếu hẳn một khoản cho nội thất, phải xoay vốn gấp hoặc cho thuê phòng trống gây khó khăn khi tìm khách.

Nhà em là xưởng sản xuất nội thất trực tiếp, bán không qua trung gian, chuyên làm combo trọn phòng cho phòng cho thuê gồm giường, tủ áo, bàn, kệ. Vì làm theo lô cho cả dãy phòng nên xưởng giữ được giá xưởng, không phải giá qua nhiều tầng trung gian như một số nơi khác. Anh chị có nhu cầu may đo theo đúng sơ đồ nhà, diện tích từng phòng khác nhau, xưởng vẫn nhận làm mà giữ giá xưởng, không tính thêm phụ phí như hàng đặt lẻ. Ngoài ra xưởng cũng có sẵn một số mẫu đồ làm theo lô nên giá thường mềm hơn hàng đặt riêng, phù hợp cho anh chị cần lắp nhanh cả dãy phòng cùng lúc.

Về vật liệu cụ thể như loại ván, lớp phủ bề mặt, anh chị nên hỏi trực tiếp xưởng khi báo giá để biết rõ hàng làm bằng chất liệu gì, phù hợp với ngân sách và mục đích sử dụng ra sao, nhà em không khẳng định thay ở đây để tránh anh chị hiểu nhầm.

Vốn dự phòng pháp lý, phòng cháy chữa cháy và vận hành

Ngoài vốn xây dựng và nội thất, xây phòng trọ cho thuê còn liên quan đến các quy định về giấy phép xây dựng, đăng ký kinh doanh, phòng cháy chữa cháy tùy quy mô và loại hình cho thuê. Các quy định này thường xuyên được điều chỉnh và áp dụng khác nhau theo từng địa phương, nhà em không nêu cụ thể ngưỡng số hay số hiệu văn bản nào ở đây vì dễ lỗi thời. Anh chị nên hỏi trực tiếp đơn vị tư vấn pháp lý, kế toán hoặc cơ quan chức năng tại địa phương để nắm đúng quy định áp dụng cho mô hình phòng trọ của mình trước khi xây, tránh việc xây xong mới phát sinh yêu cầu bổ sung, phải sửa lại tốn thêm chi phí.

Bên cạnh đó, cần có một khoản vốn dự phòng cho vận hành sau khi phòng đi vào cho thuê, như chi phí sửa chữa nhỏ, thay thế nội thất hư hỏng, hoặc khoảng trống khi phòng chưa có khách thuê ngay. Khoản dự phòng này giúp anh chị không bị động về tài chính trong những tháng đầu vận hành.

Bài toán hoàn vốn nội thất khi tính có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê

Để trả lời câu hỏi có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê hay không, nhiều anh chị quan tâm nhất đến thời gian hoàn vốn, đặc biệt là phần vốn nội thất vì đây là khoản có thể tính toán rõ ràng dựa trên số tiền thuê tăng thêm nhờ có nội thất so với phòng bỏ trống.

Cách tính đơn giản là lấy số tiền anh chị bỏ ra cho nội thất mỗi phòng, chia cho phần tiền thuê tăng thêm mỗi tháng nhờ có nội thất, chứ không chia cho toàn bộ tiền thuê phòng. Ví dụ, giả sử anh chị bỏ ra một khoản nhất định cho nội thất mỗi phòng, và nhờ có nội thất mà phòng cho thuê thêm được 500.000đ mỗi tháng so với phòng trống, thì lấy số tiền nội thất chia cho 500.000đ sẽ ra số tháng cần để hoàn vốn riêng phần nội thất đó. Đây chỉ là ví dụ giả sử để anh chị dễ hình dung cách tính, số tiền nội thất và số tiền thuê tăng thêm thực tế của từng phòng anh chị nên tự thay vào theo đúng tình hình cho thuê của mình, hoặc trao đổi thêm khi liên hệ xưởng để có con số sát với dự án của mình.

Khi anh chị đã có số phòng, diện tích và mức giá thuê dự kiến, nhà em có thể báo giá phần nội thất theo đúng số phòng hoặc theo sơ đồ nhà, để anh chị tự đưa vào công thức hoàn vốn của mình mà không cần chờ nhà em tính hộ.

Vì sao chọn combo trọn phòng từ xưởng sản xuất trực tiếp giúp giữ vốn

Khi trả lời câu hỏi có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê, phần vốn nội thất là khoản anh chị có thể chủ động tối ưu nhiều nhất so với vốn đất hay vốn xây dựng vốn đã cố định theo thị trường. Mua nội thất qua nhiều tầng trung gian thường khiến giá đội lên mà chất lượng chưa chắc tương xứng.

Nhà em là xưởng sản xuất trực tiếp, bán thẳng đến tay anh chị không qua trung gian, nên giữ được giá xưởng cho combo trọn phòng. Với anh chị làm nhiều phòng cùng lúc, cả dãy trọ hoặc cả tầng căn hộ dịch vụ, xưởng làm theo lô nên giá càng có lợi hơn so với đặt lẻ từng món. Xưởng cũng nhận may đo theo đúng sơ đồ nhà nếu phòng có diện tích không đồng đều, vẫn giữ giá xưởng chứ không tính phụ phí riêng cho hàng may đo. Ngoài ra xưởng có giao lắp tận nơi và có bảo hành, điều kiện bảo hành cụ thể sẽ được ghi rõ khi báo giá để anh chị nắm trước khi quyết định.

Cách nhà em báo giá theo số phòng và sơ đồ nhà

Vì mỗi phòng trọ, mỗi căn hộ dịch vụ có diện tích và số lượng khác nhau, nhà em không báo giá chung một con số cho tất cả mọi người. Anh chị chỉ cần gửi cho nhà em số phòng cần trang bị, diện tích từng phòng hoặc sơ đồ nhà, khu vực giao lắp, xưởng sẽ báo giá cụ thể theo đúng nhu cầu, không phải giá áng chừng.

Cách làm này giúp anh chị tính đúng vào bài toán vốn của mình, không bị lệch do dùng giá tham khảo chung chung không sát với thực tế phòng của mình. Anh chị có sơ đồ nhà, số phòng dự kiến hoặc đã xây xong phần thô, có thể liên hệ trực tiếp hotline 0888 883 777 để nhà em tư vấn và báo giá theo đúng số phòng, diện tích hoặc sơ đồ nhà của mình, từ đó tự đưa vào bài toán hoàn vốn xem có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê theo phương án hiện tại hay cần điều chỉnh lại.

Anh chị muốn hiểu thêm các loại gỗ công nghiệp trước khi chọn đồ, rồi hỏi thẳng xưởng đang dùng loại ván và lớp phủ nào cho từng món.

Nhắn số phòng, diện tích và khu vực để nhà em báo giá cả dãy, hoặc gọi 0888 883 777.

Câu hỏi thường gặp

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven hay nên chọn khu vực gần trung tâm hơn?

Điều này phụ thuộc vào ngân sách và đối tượng khách thuê anh chị hướng tới. Vùng ven thường có giá đất mềm hơn nhưng cần cân nhắc khoảng cách đến khu công nghiệp, trường học, nơi làm việc của khách thuê tiềm năng. Anh chị nên khảo sát thực tế khu vực, hỏi người dân địa phương và môi giới để có góc nhìn sát với tình hình cho thuê tại đó trước khi quyết định.

Vốn nội thất cho một dãy phòng trọ thường chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong tổng vốn đầu tư?

Tỷ lệ này thay đổi tùy quy mô xây dựng, số phòng và mức độ trang bị nội thất mà anh chị chọn cho từng phòng. Vì không có số liệu thị trường thống nhất để dẫn nguồn chính xác, nhà em khuyên anh chị nên lập dự toán riêng cho từng khoản, trong đó liên hệ xưởng để có báo giá nội thất cụ thể theo số phòng, từ đó tự tính ra tỷ lệ phù hợp với ngân sách của mình.

Làm sao để tính thời gian hoàn vốn nội thất khi cho thuê phòng trọ?

Anh chị lấy số tiền đã bỏ ra cho nội thất mỗi phòng, chia cho phần tiền thuê tăng thêm mỗi tháng nhờ có nội thất so với phòng bỏ trống, không chia cho toàn bộ tiền thuê phòng. Ví dụ giả sử phòng cho thuê thêm được 500.000đ mỗi tháng nhờ có nội thất, anh chị lấy số tiền nội thất chia cho con số này để ra số tháng cần hoàn vốn riêng phần đó.

Nhà em có nhận may đo nội thất theo đúng sơ đồ phòng trọ có diện tích không đồng đều không?

Có, nhà em nhận may đo nội thất theo đúng sơ đồ nhà mà anh chị gửi, kể cả khi các phòng có diện tích khác nhau, mà vẫn giữ giá xưởng chứ không tính thêm phụ phí riêng cho hàng may đo. Anh chị chỉ cần gửi sơ đồ, số phòng và diện tích cụ thể để xưởng lên phương án và báo giá phù hợp với từng phòng.

Cần chuẩn bị những giấy tờ pháp lý gì trước khi xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven?

Quy định về giấy phép xây dựng, đăng ký kinh doanh, phòng cháy chữa cháy áp dụng khác nhau tùy quy mô và địa phương, thường xuyên được điều chỉnh nên nhà em không nêu cụ thể ở đây. Anh chị nên liên hệ trực tiếp đơn vị tư vấn pháp lý, kế toán hoặc cơ quan chức năng tại địa phương để được hướng dẫn đúng quy định hiện hành trước khi khởi công.

Anh chị đọc thêm: Nội Thất Phòng Cho Thuê Dùng Được Mấy Năm Thì Phải Thay · Combo nội thất phòng cho thuê 12 đến 15m2 gồm những gì

Chốt lại

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven TP.HCM hay không phụ thuộc vào việc anh chị đã tính đủ các khoản vốn hay chưa, từ đất, xây dựng, nội thất, pháp lý cho đến dự phòng vận hành. Bỏ sót bất kỳ khoản nào cũng có thể khiến kế hoạch hoàn vốn bị lệch so với dự tính ban đầu. Trong đó, vốn nội thất là khoản anh chị có thể chủ động tính toán rõ ràng nhất, dựa trên số tiền thuê tăng thêm nhờ có nội thất so với phòng bỏ trống.

Nhà em là xưởng sản xuất nội thất trực tiếp, bán không qua trung gian, chuyên làm combo trọn phòng cho phòng cho thuê theo lô nên giữ được giá xưởng, đồng thời nhận may đo theo đúng sơ đồ nhà nếu phòng có diện tích không đồng đều. Anh chị có số phòng, diện tích hoặc sơ đồ nhà cụ thể, có thể liên hệ hotline 0888 883 777 để được báo giá đúng theo nhu cầu, từ đó tự đưa vào bài toán vốn và hoàn vốn của riêng mình.

Gửi số phòng và diện tích để nhận báo giá, hoặc gọi 0888 883 777. Nhà em là xưởng sản xuất trực tiếp, làm theo lô cho cả dãy nên giữ giá xưởng, không qua trung gian.